Trên cơ sở các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản), chúng tôi nhận thấy vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện nhằm thúc đẩy, hỗ trợ các giao dịch về bất động sản được xác lập, thực hiện an toàn, đơn giản, với chi phí hợp lý trên thực tế[1].
1. Khái quát thực trạng pháp luật
1.1. Quy định về các loại bất động sản được đăng ký
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, do chưa có một đạo luật riêng quy định tổng thể các vấn đề về đăng ký bất động sản nên việc xác định bất động sản thuộc đối tượng đăng ký phải căn cứ trên cơ sở các quy định của pháp luật chuyên ngành. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định về
đăng ký lần đầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và
đăng ký biến động (thực hiện trong trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận) đối với 05 loại bất động sản sau đây:
(i) Quyền sử dụng đất;
(ii) Nhà ở;
(iii) Công trình xây dựng khác không phải nhà ở;
(iv) Rừng sản xuất là rừng trồng;
(v) Cây lâu năm.
1.2. Quy định về cơ quan có thẩm quyền đăng ký
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (Ủy ban nhân dân cấp huyện), cụ thể như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
Cơ quan thực hiện đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh được thành lập theo Luật Đất đai năm 2013, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh được thành lập theo Luật Đất đai năm 2003 (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký).
1.3. Quy định về nội dung đăng ký
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Kết quả đăng ký lần đầu chính là việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sau khi có Giấy chứng nhận thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất đó. Theo quy định của pháp luật đất đai thì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Đồng thời, sau khi được Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu có đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện các quyền của mình đã được Luật Đất đai quy định
(Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất).
Căn cứ hậu quả pháp lý, các quyền nêu trên có thể được chia thành 02 nhóm, cụ thể là:
Nhóm thứ nhất gồm các quyền, mà khi thực hiện sẽ chấm dứt tư cách pháp lý của người sử dụng đất này, đồng thời làm phát sinh tư cách pháp lý của người sử dụng đất khác đối với thửa đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn);
Nhóm thứ hai gồm các quyền, mà khi thực hiện sẽ không làm thay đổi tư cách pháp lý của người sử dụng đất đối với thửa đất (cho thuê, cho thuê lại, thế chấp). Thủ tục đăng ký đối với 02 nhóm quyền nêu trên được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ
xác nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Với quy định nêu trên thì việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không phải là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền của chủ sở hữu. Vậy việc
“ghi nhận” trên Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý như thế nào? Rà soát các quy định của pháp luật cho thấy, theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì về nguyên tắc chủ sở hữu nhà ở chỉ được toàn quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn đối với các loại tài sản gắn liền với đất khác không phải nhà ở thì pháp luật hiện hành không quy định về điều kiện thực hiện quyền của chủ sở hữu liên quan đến tài sản đó. Ngoài ra, cách tiếp cận về tài sản gắn liền với đất được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong mỗi giai đoạn cũng có sự khác nhau, ví dụ như: Theo quy định của Nghị định số 60/1994 của Chính phủ thì Nhà nước chỉ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở tại đô thị, còn các loại tài sản gắn liền với đất khác thì không có quy phạm pháp luật để điều chỉnh. Từ sau ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì việc
ghi nhận 04 loại tài sản gắn liền với đất nêu trên có thể được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đồng thời với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản có yêu cầu. Khi đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành kê khai và nộp hồ sơ, còn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm
ghi nhận tài sản đó trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý trong hồ sơ địa chính. Tại thời điểm hiện nay, với quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc đăng ký quyền sở hữu các loại tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận không làm phát sinh quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, Luật Đất đai năm 2013 thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng khác không phải nhà ở, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng thuộc đối tượng đăng ký và thời điểm đăng ký là thời điểm ghi vào Sổ địa chính (khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013), nhưng cũng không quy định hậu quả pháp lý đối với trường hợp không đăng ký.
1.4. Quy định về thủ tục tiếp nhận và trả hồ sơ đăng ký
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam (Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì việc tiếp nhận và trả hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
*Việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký lần đầu (Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) được thực hiện tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013.
*Việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
*Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
*Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
2. Một số “khiếm khuyết”của hệ thống đăng ký hiện hành
Thứ nhất: Một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.
Về nhận định nêu trên, chúng tôi xin viện dẫn quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 (quy định về việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp) như sau: “
Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong các trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.” Quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 chỉ phù hợp với những nước có hệ thống đăng ký hoàn thiện, phát triển với chất lượng nguồn thông tin về bất động sản thực sự chính xác, đầy đủ. Trong khi đó, tình trạng cơ quan đăng ký ở nước ta cấp nhầm, cấp sai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn tồn tại, do vậy khi triển khai quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 đã phát sinh vướng mắc, bất cập dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài
[2].
Thứ hai: Quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký.
Thủ tục đăng ký tài sản còn rườm rà, thiếu minh bạch, chưa đáp ứng được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, trong khi quy trình đăng ký trái quy định của pháp luật vẫn tiếp diễn và có biểu hiện ngày càng tinh vi, khó phát hiện, gây bức xúc cho người dân, dư luận xã hội. Về sự nhũng nhiễu từ phía các cơ quan công quyền khi người dân, tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký, theo Báo cáo về Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội của Đại sứ quán Đan Mạch, Thụy Điển và Ngân hàng Thế giới công bố tại Hà Nội ngày 20/01/2011 thì
“quan chức địa chính tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận nhanh gọn nếu sử dụng đại lý trung gian phi chính thức hoặc trả hoa hồng; người dân hối lộ để tránh bị cán bộ xã gây khó dễ yêu cầu bổ sung giấy tờ trái với quy định của pháp luật”. Trong khi đó, kinh nghiệm cho thấy, thiết chế đăng ký muốn vận hành hiệu quả đòi hỏi phải xây dựng được một hệ thống cơ quan đăng ký thực sự hiện đại, ứng dụng mạnh mẽ công nghệ trong quá trình giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp
[3].
Thứ ba: Thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đã không phản ánh chính xác, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây bức xúc trong xã hội
[4].
Một trong những nguyên tắc quan trọng của hệ thống đăng ký là thông tin về tài sản phải thực sự khách quan, đầy đủ và chính xác, vì nếu không sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Thực tế thời gian qua đã phát sinh nhiều vướng mắc trong việc xác định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất, ví dụ như: Quyền sử dụng đất được cấp cho vợ - chồng nhưng trên Giấy chứng nhận lại ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình hoặc quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền, nhưng trên Giấy chứng nhận lại không ghi nhận tình trạng đó... Ngoài ra, thực tế cho thấy, ngay như chính các cơ quan đăng ký, giữa cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng, thuế chưa có sự kết nối, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Việc thiếu dữ liệu thông tin về tài sản đã và đang dẫn đến những khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, cũng như cho chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
[5].
Thứ tư: Thực hiện một số yêu cầu, thao tác nghiệp vụ chưa thực sự phù hợp với phạm vi thẩm quyền, trách nhiệm được giao
Thực tế cho thấy, không ít trường hợp viên chức làm nhiệm vụ đăng ký đã thực hiện “lại” quy trình như một Công chứng viên và có trường hợp còn yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng đã được công chứng. Chúng tôi tự hỏi, tại sao quy trình đăng ký không “kế thừa” toàn bộ và thực chất kết quả của giai đoạn công chứng trong một chuỗi các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản để giảm thiểu chi phí, thủ tục cho người dân, doanh nghiệp. Nguyên nhân một phần do quy định của pháp luật vẫn chưa tách biệt được trách nhiệm, thẩm quyền của các bên, của loại giao dịch có công chứng và không có công chứng... Mặt khác do chính đội ngũ cán bộ đăng ký xác định không đúng phạm vi trách nhiệm của mình, từ đó dẫn đến những yêu cầu, hành vi gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi giải quyết hồ sơ đăng ký.
3. Một số kiến nghị, đề xuất
3.1. Tiếp tục cải cách hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Thứ nhất: Hệ thống đăng ký vận hành thực sự thuận lợi, khách quan và chính xác
Đây là tiêu chí tiên quyết, quan trọng trong quá trình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Một hệ thống đăng ký chỉ thực sự có giá trị, chất lượng khi thủ tục đăng ký đơn giản, dễ thực hiện, nhưng chất lượng thông tin về tài sản được đăng ký phải phản ánh trung thực, khách quan. Điều này đồng nghĩa với việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cung cấp các giấy tờ, tài liệu không được pháp luật quy định trong hồ sơ đăng ký, cũng như có trách nhiệm phải giải quyết theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ và ghi lại đầy đủ, chính xác vào Sổ đăng ký nội dung mà người yêu cầu đăng ký đã kê khai. Những thông tin sai lệch, thiếu chính xác về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu đăng ký sẽ không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đồng thời, nhiệm vụ hiện đại hóa hệ thống đăng ký cũng là đòi hỏi có tính tất yếu, khách quan nhằm tránh sự can thiệp trực tiếp của con người vào quá trình thực hiện đăng ký (quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký, lưu giữ thông tin được đăng ký).
Thứ hai: Bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký với chi phí đăng ký hợp lý
Giá trị gia tăng mà thiết chế đăng ký mang lại đối với việc bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong xã hội chính là sau khi nội dung đăng ký có hiệu lực thì thông tin được lưu giữ phải giúp bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký. Điều này có nghĩa khi phát sinh tranh chấp, Nhà nước phải xác định thông tin ghi trong Sổ đăng ký (Sổ địa chính) là một nguồn chứng cứ quan trọng, giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký. Do vậy, Nhà nước phải khẳng định rõ ràng giá trị pháp lý của việc đăng ký ngay trong chính các văn bản quy phạm pháp luật. Thực tế đó đòi hỏi khi người dân, doanh nghiệp trước khi thiết lập giao dịch phải kiểm tra đầy đủ chứng cứ chứng minh nguồn gốc tạo lập hợp pháp tài sản. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần phải có chính sách tài chính nhằm giảm thiểu chi phí đăng ký cho người dân, doanh nghiệp, vì gánh nặng về nghĩa vụ tài chính là một trong những nguyên nhân cản trở người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp cận với hệ thống đăng ký.
Thứ ba: Bảo đảm trên thực tế quyền được tiếp cận thông tin và tôn trọng giá trị pháp lý của thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký
Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thể tách rời quyền được tiếp cận thông tin từ hệ thống đăng ký. Theo đó, cá nhân, tổ chức có quyền được tra cứu thông tin, còn cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Pháp luật phải khẳng định rõ ràng quyền được tra cứu thông tin và trách nhiệm phải cung cấp thông tin của các chủ thể. Việc thực hiện nghiêm các quy định về cung cấp thông tin từ phía Nhà nước cũng đồng nghĩa với việc khuyến khích người dân, doanh nghiệp chủ động tra cứu thông tin từ nguồn chính thống, giúp hạn chế những rủi ro phát sinh khi xác lập, thực hiện giao dịch, hợp đồng. Ngoài ra, thông tin về bất động sản được lưu trong Sổ đăng ký phải được pháp luật khẳng định là thông tin gốc và Giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản cũng chỉ là văn bản được sao chép từ Sổ đăng ký. Yêu cầu này càng đặc biệt có ý nghĩa đối với Việt Nam khi mà người dân, doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước vẫn đang tuyệt đối hóa vai trò của Giấy chứng nhận trong thực tiễn. Tuy nhiên, thách thức đặt ra đối với hệ thống đăng ký khi thực hiện yêu cầu này là phải nâng cao chất lượng của thông tin được đăng ký để có thể phản ánh chính xác, khách quan
“tình trạng pháp lý” của bất động sản.
3.2. Giải quyết hiệu quả, toàn diện mối quan hệ giữa công chứng với đăng ký bất động sản
a) Xét về bản chất thì hoạt động công chứng và đăng ký hợp đồng tuy cùng hướng đến mục tiêu là bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch, nhưng lại tác động ở các góc độ khác nhau, cụ thể là: Khi chứng nhận
“tính xác thực” và
“tính hợp pháp” của hợp đồng, giao dịch, công chứng viên có trách nhiệm phải đối chiếu, đánh giá về các yếu tố cấu thành trong hợp đồng về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
(i) Chủ thể giao kết hợp đồng;
(ii) Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp (các điều, khoản của hợp đồng);
(iii) Mục đích, ý chí của các bên chủ thể khi giao kết hợp đồng và
(iv) Đối tượng của hợp đồng (tài sản thế chấp). Do đó, pháp luật khẳng định
“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu” (Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014) và
“những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp” thuộc những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại Tòa án (điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015). Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm bảo đảm thông tin trong hồ sơ đăng ký (bao gồm cả thông tin trong hợp đồng thế chấp) phù hợp với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký, thông tin đó đúng sự thật và không có giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
[6]. Việc đăng ký hợp đồng nhằm mục đích công khai, minh bạch hóa thông tin đối với người thứ ba. Từ những phân tích trên cho thấy, công chứng và đăng ký hợp đồng về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết và không thể thay thế, mà cùng hướng đến mục tiêu duy trì trật tự pháp lý của giao dịch. Do vậy, cơ quan đăng ký cần bám sát chức năng, nhiệm vụ được giao để không thực hiện “trùng lặp” hoặc “lấn sân” sang nhiệm vụ, thẩm quyền của công chứng viên. Thực hiện đúng yêu cầu này cũng chính là cách thức cần thiết để bảo vệ chính các viên chức làm nhiệm vụ đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
b) Trong quá trình tác nghiệp, công chứng viên cần đặc biệt lưu ý khai thác, chia sẻ dữ liệu thông tin tại các Văn phòng đăng ký đất đai, cũng như giữa chính các tổ chức hành nghề công chứng với nhau. Ngoài ra, theo quan điểm của chúng tôi, khi công chứng các hợp đồng có tài sản là đối tượng của giao dịch không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì với quy định hiện hành, các công chứng viên vẫn phải đối chiếu, bảo đảm thống nhất thông tin trong hợp đồng với thông tin có trên “Sổ đỏ”; trong nhiều trường hợp cần yêu cầu tổ chức, cá nhân chỉnh lý biến động về tình trạng thức tế của tài sản hoặc xử lý “kỹ thuật” tại các thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Hồ Quang Huy
[1]Điều này càng đặc biệt có ý nghĩa khi mà khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đã có sự thay đổi quan trọng về cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình, cụ thể là:
“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
[2]Vụ việc dưới đây là minh chứng rõ nhất cho những “rắc rối pháp lý” do cơ quan chức năng cấp nhầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng không thể sửa được vì quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2013: Vào thời điểm năm 2010, khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới, ông Trần Văn Thanh nhà ở ấp 2, xã Phước Khánh huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai phát hiện nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với thực tế đăng ký và sử dụng đất. Cụ thể là 02 thửa đất số 127 và 128, tờ bản đồ số 9 có tổng diện tích gần 1.500m
2, mà ông đang sử dụng bị cấp nhầm cho ông Nguyễn Văn Mười. Còn 2 thửa đất số 131 và 132 do bà Nguyễn Thị Phấn đăng ký sử dụng lâu nay lại mang tên ông Trần Văn Thanh. Do các thửa đất đều có vị trí giáp ranh với nhau và từ trước đến nay đất của ai thì người đó sử dụng nên cả ông Thanh và bà Liên đều không yêu cầu cơ quan chức năng điều chỉnh. Đến năm 2013, ông Thanh phát hiện ông Mười đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cấp nhầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn Tuấn nên đã làm đơn đề nghị điều chỉnh cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đúng với thực tế. Thế nhưng, đến nay yêu cầu của ông Thanh chưa được các cơ quan chức năng giải quyết. Ông Thanh bức xúc: “
Không đổi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tôi thế chấp để vay vốn ngân hàng không được; muốn tách thửa để chia đất cho các con cũng không xong...”. Ông Thanh cho biết, họ đã nhiều lần liên hệ với Uỷ ban nhân dân huyện yêu cầu điều chỉnh lại quyền sử dụng đất cho đúng với thực tế nhưng không được. Cơ quan chức năng thừa nhận đã cấp sai Giấy chứng nhận nhưng lại không chịu sửa. Theo ông Tạ Quang Trường, Phó chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, quy định của điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 là không phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, đã là quy định của pháp luật thì phải chấp hành chứ không thể làm khác được. Theo ông Trường, vấn đề này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn cho các cơ quan chức năng. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng địa phương còn tồn đọng nhiều đơn khiếu nại, tố cáo của người dân liên quan đến đất đai. Để đảm bảo quyền lợi của người dân trong các trường hợp cấp nhầm, cấp sai Giấy chứng nhận, ông Trường cho rằng cần xem xét, sửa đổi quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 sao cho phù hợp với thực tế hiện nay. (
Kim Liễu: Cấp nhầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Rắc rối Nguồn: http://baodongnai.com.vn/bandoc/201504/cap-nham-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-rac-roi-2381604/)
[3]Đại biểu Quốc hội Nguyễn Sĩ Cương đã chỉ ra những biểu hiện tiêu cực, nhũng nhiễu trong việc cấp sổ đỏ thời gian qua ở Hà Nội, nhất là dự án chung cư nhưng Hà Nội và Bộ Tài Nguyên cho biết chưa có báo cáo về việc này, đó là do không làm riêng lẻ từng trường hợp với các dự án chung cư, việc cấp sổ đỏ của từng tòa nhà thường thông qua chủ đầu tư. Tại các cuộc họp, người dân cho biết họ được gợi ý nộp 8 triệu đồng để làm phí bôi trơn khi cấp sổ đỏ. Nhiều người xót xa không nộp và vẫn tiếp tục chờ nhưng không biết chờ đến bao giờ. Còn người có phí bôi trơn sẽ được cấp sổ đỏ. Người dân bức xúc lên Sở Tài nguyên để hỏi, nhưng không nhận được bất kỳ thông tin gì.
(Nguồn: Vnexpress.net ngày 29/9/2014)
[4]Ngô Anh Dũng và Phạm Văn Lợi,
Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, số chuyên đề tháng 10 năm 2014.
[5]Tuấn Thanh (ngày 27/01/2015),
Cà Mau: Một vụ cấp sổ đỏ trái pháp luật hơn 20 năm chưa được giải quyêt, mục Bạn đọc/Danchi.com.
[6] Xem thêm Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm