Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết, chặt chẽ với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nghiên cứu mối quan hệ nêu trên là bước đi cần thiết nhằm xác định chính xác, đầy đủ mục tiêu, bản chất của quan hệ pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1. Khi đánh giá mối quan hệ giữa thực hiện pháp luật về đăng ký với thực hiện quyền dân sự của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trước tiên chúng ta cần xem xét, đánh giá cơ chế điều chỉnh hiện nay của pháp luật trong lĩnh vực này. Về vấn đề này, qua rà soát cho thấy, các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam vẫn có sự lẫn lộn giữa tính chất của quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế. Cụ thể là: Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền là khi có Giấy chứng nhận, trong khi thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà ở không được thực hiện các giao dịch nếu như nhà ở đó chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu, trừ một số ít trường hợp cụ thể. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam hiện chưa quy định thống nhất, rõ ràng về “giá trị pháp lý của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, vì việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam không hoàn toàn có giá trị xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản (giống như CHLB Đức, CHLB Nga...), cũng không hoàn toàn chỉ mang tính chất công khai để đối kháng với người thứ ba (giống như Nhật Bản, Hàn Quốc...). Một hệ thống đăng ký hoàn thiện, đầy đủ trước tiên phải giải quyết được một cách rõ ràng, minh định giá trị pháp lý của việc đăng ký.
2. Phạm vi các quyền được đăng ký theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện quá hẹp, quá cứng nhắc (chủ yếu mới chỉ nhìn nhận trong trạng thái “tĩnh”) nên chưa đáp ứng được nhu cầu và sự vận động của các quyền dân sự liên quan đến bất động sản. Qua rà soát cho thấy, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký ở nước ta hiện vẫn còn “khoảng trống” khi xác định phạm vi các quyền được đăng ký. Theo đó, nếu nhìn ở góc độ quyền tài sản thì có nhiều quyền liên quan đến bất động sản tồn tại đồng thời với quyền của chủ sở hữu, ví dụ như: Quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền ưu tiên, quyền thế chấp, các hạn chế quyền theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Về nguyên tắc, các quyền nêu trên cũng cần được Nhà nước ghi nhận, đăng ký vì là những yếu tố cấu thành nên “tình trạng pháp lý” của bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, các chủ thể khác. Do vậy, cùng với chế định về tài sản, vấn đề này cần được nghiên cứu kỹ trong quá trình tổ chức thực thi Bộ luật Dân sự năm 2015 vừa được Quốc hội xem xét, thông qua (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017).
3. Xét ở góc độ lý luận về thời điểm tạo lập quyền, chúng ta nhận thấy quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mặc dù là quyền “phái sinh”, nhưng để có thể hiểu rõ bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất thì cần phải gắn hoạt động đăng ký với từng loại thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Theo đó, đối với thị trường sơ cấp (quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất) thì việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức một văn bản hành chính đã làm “phát sinh” quyền của người sử dụng đất và người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) thì tiến hành đăng ký để quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất (chỉnh lý biến động) chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hoá quyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với người thứ ba. Trong khi đó, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu và các giao dịch đã được các tổ chức, cá nhân xác lập hợp pháp. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là điều kiện làm phát sinh quyền tài sản, mà là cách thức để công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (bao gồm cả quyền sở hữu). Sự ghi nhận của Nhà nước trong trường hợp không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực.
4. Do cách thức tiếp cận chưa phù hợp với bản chất của vấn đề nên các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện sự lúng túng, thiếu thống nhất, không đầy đủ và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Vì vậy, khi đề cập đến quan hệ của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các nhà làm luật mới chỉ nhìn nhận ở góc độ quan hệ hành chính, với phương pháp điều chỉnh thuần túy mang tính mệnh lệnh hành chính. Trong khi đó, yếu tố dân sự của quan hệ này chưa được nhìn nhận, đánh giá một cách thấu đáo, toàn diện. Trong khi đó, nếu nhìn từ góc độ người yêu cầu đăng ký thì đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là hoạt động nhằm thực thi quyền dân sự (quyền tài sản) của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định nguyên tắc: "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác và Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ" (Điều 32). Xét về cách thức thực hiện, người dân, doanh nghiệp có nhiều giải pháp để tự bảo vệ quyền sở hữu tài sản hợp pháp của mình, trong đó đăng ký bất động sản chính là cách thức công khai, minh bạch và hữu hiệu nhất.
Suy cho cùng thì hệ thống đăng ký được thiết lập không chỉ phục vụ mục tiêu quản lý nhà nước, mà quan trọng và trước tiên là nhằm bảo vệ một cách hữu hiệu quyền sở hữu và các vật quyền khác liên quan đến bất động sản của người dân, doanh nghiệp, cũng như bảo đảm an toàn pháp lý cho quá trình lưu thông của bất động sản trong đời sống kinh tế, dân sự./.
Hồ Quang Huy