1. Đối với quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân, doanh nghiệp còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch. Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, mà còn giúp tăng cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, nếu Nhà nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội…) thực sự “nằm ngoài” khả năng của cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, công chứng có thể xem là một “bộ lọc” quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật.
2. Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Trong thời gian tới, thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện nhằm khắc phục một số tồn tại chủ yếu sau đây:
- Một số hoạt động của 02 cơ quan (công chứng và đăng ký) có sự trùng lặp về nội dung (ví dụ: cơ quan đăng ký rà soát nội dung của hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận), do vậy trong các văn bản quy phạm pháp luật cần xác định rõ nội dung do công chứng viên kiểm tra, chứng nhận với nội dung do cán bộ đăng ký kiểm tra trong quá trình tác nghiệp;
- Cần có cơ chế để cơ quan công chứng có thể “khai thác”, “sử dụng” thông tin về quyền sử dụng đất do cơ quan đăng ký lưu giữ trong hồ sơ gốc nhằm bảo đảm tính an toàn, chính xác của giao dịch bảo đảm;
- Cần xác định rõ ràng, cụ thể hơn trách nhiệm của công chứng viên và cán bộ đăng ký khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ công chứng và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cao so với khả năng tài chính của người dân, doanh nghiệp, do vậy cần nghiên cứu để xác định mức thu hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, song vẫn đảm bảo đủ nguồn kinh phí cho hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng.
3. Đối với vấn đề sử dụng Giấy chứng nhận có trong hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Việc tồn tại quá nhiều loại giấy tờ vềbất động sản dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, việc bãi bỏ các loại giấy tờ khác nhau trong thành phần hồ sơ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong giai đoạn hiện nay là chưa thể thực hiện được do tồn tại một thực tế là trong từng giai đoạn cụ thể, các Luật Đất đai đều quy định về việc cấp các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Ngoài ra, kết quả cấp Giấy chứng nhận trong cả nước hiện vẫn chưa đạt được 100%, do đó vẫn tồn tại nhiều loại Giấy và pháp luật vẫn thừa nhận giá trị pháp lý của các loại Giấy khác nhau đó. Do vậy, để khắc phục bất cập nêu trên và từng bước chuẩn hoá một loại Giấy chứng nhận, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cụ thể hoá quy định liên thông giữa thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
4. Xử lý một số quy định hiện hành khi người dân, doanh nghiệp thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở
4.1. Luật Nhà ở năm 2005 quy định trách nhiệm thông báo của bên nhận thế chấp cho cơ quan quản lý nhà ở
Theo chúng tôi, các văn bản quy phạm pháp luật cần “loại bỏ” trách nhiệm nêu trên cho người dân, doanh nghiệp, vì sau khi đã thực hiện đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chịu trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết, cập nhât thông tin trong hồ sơ quản lý nhà ở. Quy định như vậy vừa bảo đảm thông tin được cập nhật kịp thời, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức cho doanh nghiệp, người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến thế chấp nhà ở.
4.2. Trong thời gian tới, chúng ta cần nghiên cứu để quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, vì quy định hiện nay của Luật Nhà ở là chưa phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội, cũng như nguyên tắc tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.
5. Về phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail
Nhằm ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng ký và tiếp tục rút ngắn thời gian đăng ký, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, cho phép Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW được thí điểm thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua phương thức gửi hồ sơ đăng ký qua mail (cơ quan đăng ký thẩm định), trước khi hồ sơ yêu cầu đăng ký (bản gốc) được chính thức gửi đến cơ quan đăng ký chỉnh lý, cập nhật theo quy định của pháp luật./.
Hồ Quang Huy
Hồ Quang Huy