Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được ban hành cách đây 5 năm nên đã có sự lạc hậu, nhất là chưa đề cập đến tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, để tiếp tục phát huy tối đa mọi nguồn lực phục vụ sự phát triển đất nước, việc sửa đổi, bổ sung Nghị định này đã được Chính phủ tính đến và giao cho Bộ Tư pháp chủ trì thực hiện. Mới đây, Bộ Tư pháp đã tổ chức cuộc họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị định.
Chưa theo kịp cuộc sống
Có thể nói, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hiện chưa theo kịp được với sự đa dạng, phức tạp của các giao dịch bảo đảm được các chủ thể ký kết, thực hiện trong thực tế. Đó là, số lượng tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai ngày càng tăng, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai. Đó là, nội dung hợp đồng bảo đảm được ký kết giữa ngân hàng và khách hàng có nhiều điều khoản mang tính linh loạt cao như thỏa thuận về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong tương lai….
Ngoài ra, một số quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chưa phù hợp với các văn bản pháp luật có liên quan như Luật Công cụ chuyển nhượng năm 2005, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm hay đáng chú ý là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức công nhận nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao, Bộ Tư pháp đã xây dựng và đang hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Trong quá trình soạn thảo, về cơ bản, đa số ý kiến nhất trí với nội dung chủ yếu của dự thảo Nghị định. Tuy nhiên, qua tổng hợp ý kiến đóng góp ý Tổ biên tập cho biết, tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn là vấn đề nhận được những luồng ý kiến khác nhau.
Loại ý kiến không đồng tình kiến nghị, dự thảo Nghị định không nên quy định nhà ở hình thành trong tương lai vì Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do vậy, nếu dự thảo Nghị định quy định về thế chấp nhà ở đang được xây dựng trên đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời việc xây dựng đã được cấp Giấy phép xây dựng thì sẽ không phù hợp với Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005.
Cách dễ để tiếp cận nguồn vốn
Trong khi đó, những ý kiến tán thành lại cho rằng, ngoài nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản như quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì việc dự thảo Nghị định bổ sung quy định về nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân đang được xây dựng và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật là rất cần thiết. Tổ biên tập dự thảo Nghị định cũng nhận thấy, trên thực tế các tổ chức, cá nhân trong xã hội hiện nay có nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng loại tài sản này để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Nếu dự thảo Nghị định tiếp tục không quy định thì rất khó để các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn tín dụng, từ đó tác động không tốt đến sự phát triển của hệ thống tín dụng. Vì vậy, dự thảo Nghị định đã nêu rõ: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”.
Trong cuộc họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự thảo Nghị định nói trên, bà Nguyễn Thị Phương Hương (Ngân hàng Nhà nước) đề xuất, dự thảo phải làm rõ thế nào là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Không những thế, cũng cần đưa ra một số nguyên tắc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, hướng dẫn cụ thể các loại tài sản là tài sản hình thành trong tương lai được thế chấp (gồm cả bất động sản đã hình thành rồi đang chờ cấp giấy chứng nhận, bất động sản đang làm thủ tục thừa kế, tặng cho…). “Như vậy, khi được thông qua, Nghị định sẽ khả thi hơn” - bà Hương khẳng định.
Nhưng Thứ trưởng Đinh Trung Tụng đã lưu ý việc sửa đổi, bổ sung không được trái với hệ thống pháp luật hiện hành. Tài sản hình thành trong tương lai “chỉ có thể là vật thôi” chứ không được mở quá rộng thành “quyền tài sản” mà dự thảo Nghị định đang hướng tới. Thứ trưởng cũng chỉ đạo tiếp tục nghiên cứu thêm một số vấn đề khác, trong đó có vấn đề trách nhiệm của Bộ Tư pháp trong việc chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan hướng dẫn thi hành Nghị định này.
Cẩm Vân