Chiều ngày 28/5/2008 tại phòng họp số 1, Bộ Tư pháp đã tổ chức cuộc họp giới thiệu những nội dung cơ bản của dự án Luật Đăng ký bất động sản và những vấn đề cần tập trung xin ý kiến. Tham dự cuộc họp có đại diện một số Bộ, ngành, cơ quan như Bộ NN&PTNT, Bộ Công an, Bộ Nội vụ, Bộ Y tế, Bộ Khoa học Công nghệ, Thanh tra Chính phủ, Bộ Giao thông vận tải, Hiệp hội Ngân hàng, Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội...
Dự thảo 4 Luật Đăng ký bất động sản gồm 6 chương với 76 điều được bố cục như sau:
- Chương I: Những quy định chung (từ 1 Điều đến Điều 22);
- Chương II: Cơ quan đăng ký bất động sản (từ Điều 23 đến Điều 29);
- Chương III: Thủ tục đăng ký bất động sản (từ Điều 30 đến Điều 63);
Mục 1. Đăng ký quyền sử dụng đất (từ Điều 30 đến Điều 37)
Mục 2. Đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng (từ Điều 38 đến Điều 45)
Mục 3. Đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm (từ Điều 46 đến Điều 48)
Mục 4. Đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (từ Điều 49 đến Điều 51)
Mục 5. Đăng ký quyền về bất động sản phát sinh từ hợp đồng (từ Điều 52 đến Điều 56)
Mục 6. Đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt đăng ký, chỉnh lý thông tin về bất động sản đã đăng ký (từ Điều 57 đến Điều 63)
- Chương IV: Cung cấp thông tin về bất động sản (từ Điều 64 đến Điều 70)
- Chương V: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm (từ Điều 71 đến Điều 73)
- Chương VI: Điều khoản thi hành (từ Điều 74 đến Điều 76).
Nội dung chủ yếu của dự thảo Luật gồm những vấn đề sau:
1. Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1)
Dự thảo Luật quy định về thủ tục đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Trong đó, thủ tục đăng ký bất động sản được quy định từ khâu đăng ký việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản, nhằm công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về bất động sản.
Đối với lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, dự thảo pháp điển hóa và kế thừa các quy định còn phù hợp trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, để từ đó xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thành Luật chung cho việc đăng ký các loại bất động sản, thống nhất về trình tự, thủ tục đăng ký và đảm bảo chủ trương tập trung về thẩm quyền của các cơ quan đăng ký bất động sản.
2. Về đối tượng và nguyên tắc đăng ký (Điều 5, Điều 6)
Dự thảo quy định các trường hợp đăng ký bắt buộc (khoản 1 Điều 5), các trường hợp đăng ký tự nguyện (khoản 2 Điều 5)và các trường hợp không thuộc diện đăng ký (khoản 3 Điều 5).
Đồng thời, dự thảo quy định việc đăng ký bất động sản được thực hiện theo thửa đất, đảm bảo chính xác, công khai, minh bạch, đúng thời hạn và thủ tục, đồng thời thông tin về bất động sản được cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có yêu cầu tìm hiểu (Điều 6).
3. Giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản (Điều 7)
Dự thảo đưa ra hai phương án về vấn đề nêu trên.
- Phương án 1 quy định việc đăng ký các quyền đối với bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký, vì việc đăng ký nhằm công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản và không làm phát sinh thêm quyền cho chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng như các chủ thể khác có quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, quyền sở hữu bất động sản được xác lập căn cứ vào Điều 170 Bộ luật dân sự, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó.
- Phương án 2 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký; các trường hợp đăng ký khác có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi chấm dứt đăng ký. Quy định này cụ thể hóa khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Một số vấn đề về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Về cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (khoản 2 Điều 24):
Dự thảo quy định hai phương án, trong đó việc cấp giấy nêu trên thuộc thẩm quyền của cơ quan đăng ký bất động sản hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trên cơ sở kế thừa quy định pháp luật hiện hành, theo đó việc cấp giấy chứng nhận vẫn do cơ quan công quyền thực hiện. Phương án 1 có ưu điểm là giải quyết nhanh hơn hồ sơ đăng ký do giảm bớt khâu trình sang Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và xác định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký.
- Trường hợp cá nhân, tổ chức đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực thi hành, thì không phải đăng ký lại theo quy định của Luật Đăng ký bất động sản và các giấy này vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý (Điều 15 dự thảo). Quy định này nhằm đảm bảo tính ổn định của các giao dịch về bất động sản đã được xác lập và đăng ký.
- Dự thảo quy định cấp một loại giấy chứng nhận gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó nêu rõ hiện trạng bất động sản, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và những biến động về bất động sản sau khi cấp giấy chứng nhận (Điều 13, 14 dự thảo). Giấy này khắc phục được các bất cập hiện nay do tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận có nội dung tách biệt với nhau và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản của mình. Việc thiết kế giấy chứng nhận mang tính kỹ thuật và có thể đáp ứng được các tình huống đăng ký, kể cả trong trường hợp chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ tài sản gắn liền với đất.
5. Cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản (Điều 22 dự thảo)
Quán triệt quan điểm “cần có quy định thống nhất về việc chỉ có một cơ quan quản lý” về đăng ký bất động sản, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định tập trung, thống nhất việc quản lý vào một đầu mối ở cấp trung ương và địa phương, cụ thể giao cho một Bộ chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản trong phạm vi cả nước và ở địa phương giao cho một cơ quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản. Dự thảo đưa ra hai phương án về vấn đề nêu trên.
6. Cơ quan đăng ký bất động sản (Điều 23 dự thảo)
Dự thảo thể hiện quan điểm tập trung đăng ký các loại bất động sản vào một hệ thống cơ quan đăng ký và đưa ra hai phương án, theo đó cơ quan đăng ký bất động sản là Văn phòng đăng ký bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tư pháp. Văn phòng này được tổ chức theo địa hạt do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định căn cứ vào nhu cầu thực tế của từng địa phương.
7. Thủ tục đăng ký bất động sản (Chương III của dự thảo)
Một trong những yêu cầu đặt ra đối với thủ tục đăng ký bất động sản là đảm bảo sự đơn giản, thuận tiện cho người dân khi thực hiện đăng ký. Quán triệt quan điểm này, các quy định của dự thảo đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn đảm bảo những thông tin cần thiết giúp chứng minh những nội dung yêu cầu đăng ký.
Đặc biệt, dự thảo quy định về đăng ký đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời gian đăng ký trong một số trường hợp cũng được rút ngắn hơn so với những quy định hiện hành, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong quá trình đăng ký. Theo đó, người yêu cầu đăng ký chỉ cần đáp ứng những yêu cầu về hồ sơ hợp lệ và thông tin chính xác về hiện trạng bất động sản, còn việc thẩm tra hồ sơ và kiểm tra những thông tin có trong hồ sơ do Văn phòng đăng ký thực hiện, phối hợp với các cơ quan có liên quan trong trường hợp cần thiết. Điều này tạo thuận lợi cho người dân khi yêu cầu đăng ký.
8. Cung cấp thông tin về bất động sản (Chương IV của dự thảo)
Dự thảo quy định về cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, phương thức, thủ tục cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản và chỉ được từ chối trong trường hợp pháp luật có quy định. Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức như: cung cấp thông tin bằng văn bản; sao, trích sao Sổ đăng ký bất động sản; tự tra cứu thông tin trong Sổ theo hướng dẫn của người thực hiện cung cấp thông tin hoặc tra cứu thông tin qua mạng.
Ngọc Phượng - Cục Đăng ký