Trong hai ngày 17 và 18/11, tại TP.HCM, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp đã tổ chức “Hội thảo Pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam và kinh nghiệm của CHLB Đức trong quá trình hoàn thiện pháp luật”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia, nhà khoa học tên tuổi trình bày tham luận liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản.
Phát biểu tại Hội thảo, TS. Vũ Đức Long - Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cho biết: Hiện chúng ta vẫn chưa có đạo luật riêng điều chỉnh nội dung đăng ký bất động sản (BĐS) mà các quy định về lĩnh vực này được tìm trong BLDS 2005 và các đạo luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…). TS. Long cho rằng, do BLDS 2005 không xây dựng một nguyên tắc thống nhất trong việc thực hiện đăng ký BĐS và việc BLDS dành cho các đạo luật chuyên ngành quyền ưu tiên quy định về nội dung cơ bản liên quan đến đăng ký là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến những quy định mâu thuẫn. Trong bối cảnh các quy định pháp luật về đăng ký phân tán tại nhiều văn bản, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, thì tình hình nêu trên khó có thể được kiểm soát, khắc phục.
Theo TS. Long, thị trường BĐS ngày càng phát triển, nhưng Nhà nước chưa kiểm soát được diễn biến của thị trường và tiềm ẩn yếu tố bất định. Các giao dịch “ngầm” về BĐS vẫn diễn ra, thị trường BĐS thiếu minh bạch. Điều này phù hợp với đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài về tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường BĐS thấp nhất khu vực và thế giới. Hậu quả của việc thiếu minh bạch là hạn chế khả năng huy động các nguồn lực kinh tế từ thị trường BĐS; tình trạng bất ổn tiềm ẩn trong các giao dịch BĐS do không được pháp luật điều chỉnh, bảo hộ, từ đó dẫn đến nguy cơ bất ổn xã hội; thất thu ngân sách, tạo môi trường cho hoạt động rửa tiền khi các khoản thu nhập bất hợp pháp được đầu tư vào BĐS mà không bị phát hiện; và cuối cùng là tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở….
Về vấn đề này, Ths. Hồ Quang Huy - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cũng cho rằng, chỉ số minh bạch không chỉ đơn thuần phản ánh mức độ tham nhũng mà còn đề cập đến các vấn đề khác như: Thông tin thị trường, hệ thống pháp lý, hiệu lực thực tế của các quy định có liên quan đến các giao dịch BĐS… Ông Huy chỉ ra một loạt nguyên nhân, trong đó có việc Nhà nước chưa tạo cơ chế khuyến khích người dân và các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về BĐS một cách “chính thức”. Một thực tế là tuy thị trường BĐS “đói” thông tin nhưng một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức”….
Theo TS. Lê Minh Hùng (trường ĐH Luật TP.HCM), Dự luật Đăng ký BĐS cũng chưa phải là giải pháp giải quyết tận gốc vấn đề thông tin liên quan đến BĐS. Người cần thông tin để mua bán, chuyển nhượng, giao dịch khác về BĐS vẫn còn phải tìm hiểu các thông tin này ở ba cơ quan khác nhau: Cơ quan quản lý quyền sử dụng đất/cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất; cơ quan đăng ký BĐS; và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy vậy, để thực hiện việc đăng ký BĐS thống nhất, một cửa, một giấy, thủ tục, quy trình như nhau trên cả nước thì Dự luật này đã đáp ứng được yêu cầu đó….
Ngoài ra, tại Hội thảo, GS Grzeszick - Trưởng Ban công pháp và lý luận về luật công pháp và lý luận về luật tại trường Đại học Heidelberg, Giám đốc Viện nghiên cứu hiến pháp và lý luận về luật tại Đại học Heidelberg cũng đã nêu kinh nghiệm của CHLB Đức trong quá trình hoàn thiện pháp luật liên quan đến lĩnh vực này. Cụ thể như, tầm quan trọng của thủ tục đăng ký BĐS; giá trị của đăng ký đất đai đối với việc bảo đảm an toàn các khoản vay; các mô hình hoạt động về đăng ký đất đai ở Đức…
Phong Trần