1. Đối tượng nộp thuế thu nhập:

Mọi cá nhân định cư tại Việt Nam, không đăng ký kinh doanh mua bán nhà, nhưng có bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó, mà có thu nhập, đều phải nộp thuế thu nhập vào Ngân sách Nhà nước.

Trường hợp hộ gia đình bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp đối với nhà và quyền sử dụng đối với đất của nhiều người thì người nộp thuế là những người đứng tên sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đó.

2. Thu nhập chịu thuế:

Thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập không thường xuyên do việc bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó là khoản chênh lệch giữa giá bán và giá vốn của nhà gắn với quyền sử dụng đất của nhà đó; bao gồm các loại sau đây:

Nhà tự xây dựng;

Nhà được mua do chính sách hoá giá của Nhà nước.

Nhà mua lại của người khác;

Nhà được hưởng quyền thừa kế, nhà được biếu tặng.

Các loại nhà khác được Pháp luật cho phép bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

Giá bán và giá vốn được xác định như sau:

a. Giá bán: là giá thanh toán thực tế giữa người mua và người bán tại thời điểm bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó. Trường hợp người mua, người bán kê khai không đúng giá thực tế (thấp hơn giá tối thiểu) thì được tính theo bảng giá tối thiểu do Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng quy định theo từng thời kỳ (kèm theo Thông tư này mức giá tối thiểu).

b. Giá vốn: là chi phí thực tế để xây dựng hoặc mua nhà, chi phí trả cho việc nhận quyền sử dụng đất (lệ phí cấp đất, lệ phí trước bạ...). Chi phí về sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác (nếu có).

Thu nhập chịu thuế được xác định theo công thức sau đây:

Đối với nhà đất tự xây dựng: 

Đối với nhà đất được mua từ hoá giá nhà hoặc mua lại của người khác

Đối với nhà đất được hưởng quyền thừa kế, biếu tặng

Trong đó:

Chi phí xây dựng được tính theo giá thành xây dựng nhà ở của Bộ Xây dựng quy định theo từng thời kỳ.

Chi phí mua nhà được tính theo giá thực tế mua ghi trên hợp đồng thoả thuận mua bán nhà. Trường hợp kê khai giá mua cao hơn giá thực tế thì lấy theo mức giá tối thiểu do Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng quy định;

Trị giá của nhà tại thời điểm được thừa kế, biếu tặng được tính theo giá tối thiểu do Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng quy định;

Chi phí cải tạo, nâng cấp, sửa chữa (nếu có) được xác định trên cơ sở chi phí hợp lý, hợp lệ.

Riêng các loại nhà đất được xây dựng, mua, thừa kế trước ngày 1 tháng 4 năm 1993 giá vốn được xác định theo mặt bằng giá tối thiểu tại thời điểm 1 tháng 4 năm 1993 (bao gồm giá nhà và giá chuyển quyền sử dụng đất).

Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp đất được xác định trên cơ sở số tiền thực tế ghi trên biên lai, hoá đơn thu tiền do các cơ quan chức năng thu lệ phí, thu thuế cấp phát.

3. Thu nhập do bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó không thuộc diện chịu thuế thu nhập theo quy định tại Thông tư này bao gồm:

Thu nhập do bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó thuộc đối tượng kinh doanh của các tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà, môi giới trong việc mua bán nhà, cho thuê nhà. Các nghiệp vụ này được nộp thuế theo chế độ kinh doanh công, thương nghiệp, dịch vụ.

Thu nhập do bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó của các doanh nghiệp Nhà nước, của các cơ quan hành chính sự nghiệp, của lực lượng vũ trang và của các đoàn thể mà nhận kinh phí hoạt động từ Ngân sách Nhà nước.

1. Căn cứ tính thuế:

Căn cứ tính thuế thu nhập về thu nhập do bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó là thu nhập chịu thuế và thuế suất.

Thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điểm 2 - Mục I của Thông tư này là thu nhập trong mỗi lần bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

Trường hợp nhà, đất có quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của nhiều người (được pháp luật công nhận) thì thu nhập chịu thuế được xác định trên cơ sở lấy tổng số thu nhập chia theo phần cho những người có quyền hợp pháp để làm căn cứ tính thuế.

Thuế thu nhập được tính bằng đồng tiền Việt Nam. Đối với các trường hợp bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó mà được thanh toán bằng ngoại tệ, bằng vàng hoặc hiện vật thì được quy đổi ra tiền Việt Nam để làm căn cứ tính thuế. Ngoại tệ được tính theo tỷ giá mua vào do Ngân hàng Nhà nước công bố; vàng và hiện vật được tính theo giá thị trường tại thời điểm bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

Thuế suất đối với thu nhập do bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó được áp dụng theo Biểu thuế luỹ tiến từng phần, quy định tại Điều 7, Nghị định số 16-CP ngày 13 tháng 3 năm 1993 của Chính phủ.

2. Phương pháp tính thuế:

Thuế thu nhập theo quy định tại Thông tư này được tính theo phương pháp luỹ tiến từng phần. Tổng sổ tiền thuế phải nộp bằng tổng số tiền thuế trong các bậc thuế của từng phần.

Ví dụ: Thu nhập chịu thuế 18.000.000 đồng thì thuế thu nhập được tính như sau:

Đến 1.800.000 đồng = không phải nộp thuế

Trên 1.800.000 đồng đến 3.800.000 đồng thuế suất 5%

Thuế phải nộp của phần này là:

(3.800.000đ - 1.800.000đ) x 5% = 100.000 đồng

Trên 3.800.000đ đến 9.500.000đ thuế suất 10%.

Thuế phải nộp của phần này là:

(9.500.000đ - 3.800.000đ) x 10% = 570.000đ

Trên 9.500.000đ đến 18.000.000đ thuế suất 15%

Thuế phải nộp của phần này là:

(18.000.000đ - 9.500.000đ) x 15% = 1.275.000

Tổng số thuế phải nộp là:

1.945.000đ = (100.000 + 570.000 + 1.275.000).

Để đơn giản kỹ thuật tính toán thuế thu nhập đối với thu nhập quy định tại Thông tư này được tính toán theo biểu sau đây:

Trong đó: Ký hiệu TNCT: Thu nhập chịu thuế

Theo ví dụ trên thu nhập chịu thuế là 18.000.000 đồng

Tiền thuế phải nộp là:

1.945.000đ = (18.000.000đ x 15% - 755.000đ)

1. Kê khai bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó:

Mọi cá nhân có bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó đều phải kê khai đầy đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó với cơ quan thuế, bao gồm:

Diện tích nhà, loại nhà; diện tích đất (bao gồm cả đất nền nhà) gắn với nhà đó;

Nguồn gốc nhà đất (nhà tự xây dựng, mua lại, thừa kế...) và các bản sao giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;

Số người có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp;

Tổng giá trị vốn, Tổng trị giá bán;

Hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

(Bảng kê khai theo mẫu đính kèm)

Việc kê khai được thực hiện trong phạm vi 10 ngày, kể từ ngày bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

2. Nộp tiền thuế thu nhập vào Ngân sách Nhà nước:

Sau khi tiếp nhận tờ kê khai của người bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó, cơ quan thuế địa phương cử tổ cán bộ thuế kiểm tra tờ khai của người bán, xác định vị trí nhà, đất; diện tích nhà, diện tích đất, cấp nhà... Căn cứ vào tờ khai, số liệu kiểm tra, biểu giá nhà, chuyển quyền sử dụng đất tối thiểu; Bộ phận tính thuế thực hiện việc kiểm tra, xác định giá bán, giá vốn, thu nhập chịu thuế, thuế thu nhập phải nộp, có chữ ký xác nhận của Chi cục trưởng Chi cục thuế hoặc trưởng phòng thuế trước bạ địa phương.

Căn cứ vào số liệu tính toán của cơ quan thuế, người bán nhà chuyển quyền sử dụng đất phải nộp 1 lần toàn bộ số tiền thuế vào NSNN trong phạm vi 30 ngày kể từ ngày bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất.

Tiền thuế được nộp vào Kho bạc Nhà nước tại địa phương nơi phát sinh thu nhập chịu thuế, tương ứng với loại khoản hạng của mục lục NSNN quy định cho việc thuế thu nhập.

1. Đối tượng được giảm, miễn thuế thu nhập:

a. Được miễn thuế thu nhập:

Các trường hợp do hợp lý hoá gia đình, hoặc do hoàn cảnh khó khăn bắt buộc phải bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

Các trường hợp do di chuyển gia đình đến nơi khác, do di chuyển công tác đi nơi khác, đi xây dựng vùng kinh tế mới, chuyển gia đình đi địa phương khác để sinh sống, phải bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó.

b. Được giảm thuế:

Các hộ gia đình thuộc diện chính sách; gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng có bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó mà có thu nhập chịu thuế.

Các hộ gia đình có khó khăn đột xuất do thiên tai, địch hoạ như lụt bão, hoả hoạn, tai nạn bất ngờ; do mắc bệnh hiểm nghèo, ốm đau dài ngày phải bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó mà có thu nhập chịu thuế.

c. Mức miễn, giảm:

Việc xét miễn, giảm thuế chỉ được xét cho một lần miễn hoặc giảm thuế như phần a, b của Điểm 1 này.

Căn cứ vào mức độ khó khăn của các hộ gia đình để xét tỷ lệ giảm thuế tương ứng, nhưng mức giảm tối đa không quá 50% số thuế phải nộp.

2. Thủ tục và thẩm quyền miễn, giảm thuế:

Các cá nhân thuộc diện được xét miễn, giảm thuế phải làm thủ tục kê khai thu nhập với cơ quan thuế; đồng thời làm đơn xin miễn, giảm thuế (theo mẫu đính kèm) nêu rõ lý do xin miễn, giảm số tiền thuế xin miễn, giảm.

Đơn xin miễn, giảm thuế: đối với cán bộ công nhân viên chức phải có ý kiến xác nhận của cơ quan quản lý cán bộ công nhân viên; Đối với nhân dân phải có ý kiến xác nhận Uỷ ban nhân dân phường, xã và Chi cục thuế nơi có nhà bán.

Thủ tục miễn, giảm quy định cụ thể như sau:

a. Miễn thuế:

Đối với trường hợp do hợp lý hoá gia đình, hoặc do di chuyển công tác, di chuyển chỗ ở đến nơi khác (trong hoặc ngoài địa phương) phải bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó để mua hoặc xây dựng lại nhà khác mà có xác nhận đầy đủ ý kiến của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương, và chứng minh được bản thân chỉ có một nhà duy nhất và bán lần đầu thì được miễn thuế.

Đối với trường hợp nhà cùng với đất gắn với nhà đó, thuộc quyền thừa kế hợp pháp của nhiều người được đem bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó để mua, xây dựng lại nhà khác mà người bán có giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp, có xác nhận của chính quyền và Chi cục thuế địa phương, thì được miễn thuế.

b. Giảm thuế:

Đối với các trường hợp thuộc diện giảm thuế: thì căn cứ vào bảng kê khai bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó, đơn xin giảm thuế có xác nhận của chính quyền địa phương, cơ quan quản lý các cá nhân xin giảm thuế, ý kiến của Chi cục thuế địa phương; việc giảm thuế được xử lý như sau:

Đối với gia đình thuộc diện chính sách, gia đình thương binh liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng được giảm thuế theo tỷ lệ thống nhất 50%;

Đối với gia đình có khó khăn đột xuất: do thiên tai bão lụt, hoả hoạn, tai nạn bất ngờ, bệnh tật hiểm nghèo, ốm đau dài ngày... thì căn cứ vào mức độ khó khăn và số tiền thực chi cho các nhu cầu trên để xét giảm thuế tương ứng nhưng không quá 50% số thuế phải nộp.

Thẩm quyền xét miễn, giảm thuế do Cục trưởng Cục thuế địa phương quyết định.

1. Xử lý vi phạm:

a. Đối với người nộp thuế:

Mọi cá nhân có hành vi trốn thuế, không khai báo, khai báo không trung thực, không đúng hạn, kéo dài thời hạn nộp thuế thì ngoài việc nộp đủ tiền thuế theo quy định tại Thông tư này còn bị phạt theo Điều 21 của Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, Nghị định số 01-CP ngày 18 tháng 10 năm 1992 của Chính phủ "về việc vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế" và Thông tư số 11-TC/TCT ngày 24 tháng 2 năm 1993 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định trên; cụ thể:

Phạt tiền từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng cho việc kê khai thu nhập sau 10 ngày (kể từ khi bán nhà) hoặc khai không đủ các khoản mục quy định của cơ quan thuế.

Phạt tiền từ 50.000 đồng đến 400.000 đồng đối với vi phạm lần đầu, từ 400.000 đồng đến 800.000 đồng đối với vi phạm lần thứ 2, đến 1.000.000 đồng nếu có tình tiết nặng đối với các vi phạm; không xuất trình đầy đủ các chứng từ tài liệu liên quan đến việc bán nhà, xác định giá bán, giá vốn làm cơ sở xác định thu nhập chịu thuế.

Phạt tiền đối với các hành vi khai man trốn thuế như sau:

Vi phạm lần thứ nhất: phạt 1 lần

Vi phạm lần thứ 2: phạt 2 lần

Vi phạm lần thứ 3 trở lên: phạt 3 lần.

Từng trường hợp vi phạm có tình tiết nặng thì lần vi phạm thứ nhất cũng có thể phạt từ 2 đến 3 lần số thuế gian lận.

Trường hợp kéo dài thời hạn nộp thuế (sau 30 ngày kể từ ngày bán nhà; và mỗi ngày chậm nộp còn bị phạt 0,5% (năm phần nghìn) số tiền nộp chậm.

b. Đối với cán bộ thuế:

Cán bộ thuế và các cá nhân khác lợi dụng chức quyền để chiếm dụng, tham ô tiền thuế; thiếu trách nhiệm hoặc cố tình xử lý sai cho người nộp thuế thì người đó phải nộp đủ tiền thuế vào Ngân sách Nhà nước; bồi thường cho người bị thiệt hại và bị xử lý theo Điều 24 của Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.

2. Khen thưởng:

Các tổ chức, cá nhân có công phát hiện các vụ vi phạm về thuế thu nhập đối với thu nhập quy định tại Thông tư này, thì tuỳ theo tính chất, mức độ vụ việc, số tiền thuế được phát hiện và thuế thực thu vào Ngân sách Nhà nước, Bộ Tài chính sẽ trích thưởng bằng tiền theo chế độ quy định.

1. Việc tổ chức thu thuế thu nhập không thường xuyên về thu nhập do bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất được giao cho bộ phận thu thuế trước bạ của các Cục thuế địa phương để thực hiện việc kiểm tra, đối chiếu thu lệ phí trước bạ và thu thuế thu nhập. Cục thuế chịu trách nhiệm hướng dẫn quy trình thu thuế trước bạ và thu thuế thu nhập về bán nhà cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó, bảo đảm chặt chẽ, kiểm tra đối chiếu lẫn nhau, chống thất thu thuế.

2. Cơ quan thuế các cấp có nhiệm vụ phổ biến hướng dẫn các cá nhân thuộc diện nộp thuế thu nhập thực hiện việc kê khai nộp thuế theo quy định tại Nghị định số 16-CP ngày 23 tháng 3 năm 1993 của Chính phủ và Thông tư này.

3. Uỷ ban Nhân dân phường, xã, cơ quan quản lý nhà đất và các cơ quan chức năng có trách nhiệm phối hợp và tạo điều kiện cho cơ quan thuế thu đủ tiền thuế phát sinh vào Ngân sách Nhà nước.

4. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 4 năm 1993.

Trong quá trình thực hiện, nếu có vấn đề gì vướng mắc, các địa phương, các ngành phản ánh về Bộ Tài chính (Tổng Cục thuế) để nghiên cứu giải quyết.

1. Nhà bán thuộc:

Lô đất ở vị trí (1, 2, 3, 4)

Loại đường phố, khu phố (loại 1, 2, 3, 4)

Loại đô thị (I, II, III, IV, V, thị trấn)

2. Diện tích nhà................. m2

Trong đó: diện tích sàn tầng 1.............. m2

............ 2.................... m2

................................. m2

............ 6.................... m2

3. Diện tích đất gắn với việc bán nhà.................. m2

Bao gồm:

Đất xây cất nhà trên đó.................. m2

Đất XD các công trình trên đó................... m2

Đất lối đi, đất trống trong khuôn viên............. m2

5. Số thuế được miễn giảm.......... theo quyết định số......

ngày... tháng... năm.... của..............

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Ngày... tháng... năm....

(Ban hành kèm theo Thông tư số 29-TC/TCT ngày 1 tháng 4 năm 1993)

1. Giá nhà:

Giá nhà được xác định cho từng cấp nhà, căn cứ vào giá xây dựng trung bình của thị trường từng địa phương.

Việc xác định các loại nhà căn cứ vào quy định tại điểm 1, 2 phần I Thông tư số 07-LB/TT của Liên Bộ TC-XD UBVGNN-TCQLRĐ ngày 30-9-1991.

Phương pháp xác định giá nhà như sau:

Đối với nhà mới xây dựng:

Gn = Sd x Gx

Gn là giá nhà

Sd là diện tích xây dựng

Gx là giá tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng của nhà: đồng/m2 xây dựng.

Diện tích xây dựng không phân biệt diện tích chính và diện tích phụ

(xem phụ lục số 1: Bảng giá tiêu chuẩn tối thiểu nhà xây dựng mới: 1000 đ/m2

Đối với nhà cũ:

Gn = SD x GX x H + Ct

H là hệ số xác định giá trị còn lại của nhà

Ct là chi phí bổ sung, cải tạo...

2. Giá chuyển quyền sử dụng đất:

Giá chuyển quyền sử dụng đất được xác định cho từng loại đất, căn cứ vào giá hình thành thực tế trung bình trên thị trường ở từng địa phương.

Việc phân loại đất căn cứ vào quy định tại Thông tư số 07-LB-TT ngày 30-9-1991:

Đất phân loại theo 3 vùng: Đồng bằng, Trung du, miền núi.

Chia ra:

Đô thị: các thành phố, thị xã, thị trấn.

Đất nông thôn.

Đô thị được phân thành 5 loại đô thị theo phụ lục số 3 đính kèm.

Đối với các loại đô thị mới hình thành, chưa có tên trong bảng danh mục xếp hạng đô thị, thì tạm thời sắp xếp như sau:

Các đô thị nơi có trụ sở UBND tỉnh xếp vào đô thị loại IV

Các đô thị khác (trừ thị trấn) xếp vào đô thị loại V

Thị trấn.

Phân loại theo vị trí đất: khu trung tâm, cận trung tâm, ven đô thị.

Trong mỗi khu vực đất chia ra 4 hạng đất: hạng đặc biệt (A); hạng cao (B); hạng trung bình (C); hạng thấp (D).

Để đảm bảo giá chuyển quyền sử dụng đất xác định sát thực tế, gắn với khả năng sinh lời, giá trị sử dụng theo vị trí. Trên cơ sở mức giá chuẩn tối thiểu chuyển quyền sử dụng (xem phụ lục số 2) sử dụng hệ số tính đổi quy định tại điểm 3, mục A, phần II Thông tư số 07-LB-TT ngày 30-9-1991. (Hệ số K):

Các đô thị du lịch, nghỉ mát (K10) cộng thêm vào hệ số quy định 0,4.

Riêng đối với nhà nhiều tầng thuộc nhiều chủ khác nhau thì áp dụng hệ số sau để tính giá chuyển quyền sử dụng đất:

Đối với nhà từ tầng 5 (lầu 4) trở lên không tính giá chuyển quyền sử dụng đất.

Phương pháp xác định giá chuyển quyền sử dụng đất:

Gcq = Scd x Gđ x H

Gcq là giá chuyển quyền sử dụng đất.

Scđ là diện tích đất chuyển quyền sử dụng.

Gđ là giá chuẩn tối thiểu chuyển quyền sử dụng: 1000đ/m2.

H là hệ số tính đổi.

Căn cứ vào bảng giá chuẩn tối thiểu nhà và quyền sử dụng đất tại phụ lục số 1, số 2 (kèm theo). UBND các tỉnh, thành phố ban hành các loại giá nhà, giá chuyển quyền sử dụng đất khác, điều chỉnh các loại cho phù hợp với giá thực tế của địa phương, nhưng không được thấp hơn mức giá chuẩn tối thiểu.

ĐV: 1000đ/m²

Đơn vị tính: 1000đ/m²