Thiết chế đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai, minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất (đất đai), tài sản gắn liền với đất, do vậy nhiều quốc gia trên thế giới khi vận hành nền kinh tế thị trường đã rất chú trọng xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật và tổ chức vận hành hệ thống đăng ký bất động sản thực sự hiệu quả, minh bạch, dễ tiếp cận. Nghiên cứu bước đầu cho thấy, chế độ sở hữu đất đai có thể khác nhau, nhưng việc tổ chức thực hiện pháp luật đăng ký bất động sản luôn tồn tại những nguyên lý chung, mang tính khách quan.
1. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tôn trọng, thực thi quyền về tài sản trong xu hướng xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện đang thiếu tính tổng thể, hiệu quả. Một trong các nguyên nhân của tình trạng đó là do cách tiếp cận của pháp luật mới chỉ ở giác độ là một hoạt động quản lý nhà nước, mà chưa thể hiện đầy đủ hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở giác độ là quyền dân sự. Báo cáo của Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo, xuất bản năm 2008 khẳng định vị trí, vai trò về sở hữu tài sản, trong đó đặc biệt là bất động sản của người dân, nhất là những người nghèo trong xã hội. Ấn phẩm khẳng định, nếu duy trì hệ thống đăng ký thủ công, thủ tục phức tạp, tốn kém sẽ phát sinh rất nhiều công lao động và thường dẫn tới sai lầm, trùng lặp nghiêm trọng
[1]. Điều này có nghĩa quyền sở hữu của người dân về bất động sản sẽ thiếu cơ chế hữu hiệu để được bảo vệ, ghi nhận và nâng cao tính minh bạch khi thực hiện các giao dịch, quyền định đoạt của mình. Việc tổ chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất một cách đầy đủ, hiệu quả sẽ góp phần xây dựng và củng cố một trong các yếu tố của Nhà nước pháp quyền, đó là quyền dân sự liên quan đến tài sản của cá nhân, tổ chức được Nhà nước công nhận, bảo vệ. Thực hiện tốt pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chính là cơ chế, giải pháp quan trọng để Nhà nước bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch về bất động sản, từ đó góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các cá nhân, tổ chức có liên quan, vì suy cho cùng thì
"việc đăng ký bất động sản được thực hiện một cách hiệu quả sẽ góp phần nâng cao quyền sở hữu tài sản”[2].
2. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải gắn với mục tiêu đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính
Cải cách thủ tục hành chính là nhiệm vụ quan trọng, mang tính đột phá nhằm thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định là một trong những lĩnh vực còn tồn tại nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài, cản trở sự vận động và phát triển chung của nền kinh tế. Vì vậy, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần hiện thực hóa mục tiêu cải cách thủ tục hành chính của Đảng và Nhà nước ta. Để thực hiện được định hướng này, Nhà nước cần rà soát để loại bỏ những cản trở liên quan đến việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với người dân, doanh nghiệp, cụ thể là: Loại bỏ những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký; kết hợp giải quyết liên thông giữa các thủ tục có liên quan như công chứng, nộp thuế trước bạ và đăng ký; rút ngắn thời hạn tiếp nhận, giải quyết hồ sơ yêu cầu đăng ký và xác định rõ ràng, cụ thể trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình đăng ký; thực hiện tách bạch giữa quan hệ hành chính với quan hệ đăng ký... Với việc thực hiện hiệu quả pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nhà nước sẽ có được công cụ để tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản, thị trường tín dụng phát triển, thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, vì
“hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký bất động sản làm tăng tỷ trọng tín dụng tư nhân trong GDP, kích thích đầu tư tư nhân và hạn chế nạn tham nhũng, cũng như các hoạt động phi chính thức”[3].
3. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước hết phải xác định là trách nhiệm của Nhà nước
Theo PGS. TS Phạm Duy Nghĩa thì
“để pháp luật còn kém hiệu quả, làm cho người dân phải làm luật với những xã hội ngầm; chậm cấp Sổ đỏ cho người dân, làm cho họ lo lắng về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất..., tất cả những điều đó thể hiện Nhà nước, về một khía cạnh nào đó, chưa hoàn thành xuất sắc nghĩa vụ của mình; và có lẽ Nhà nước còn có phần nợ dân”[4]. Mặc dù đã có những chuyển biến, nhưng hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mới chỉ được đề cập chủ yếu ở góc độ là nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nghiên cứu về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở giác độ lý luận cho thấy có sự khác biệt giữa bản chất của hoạt động đăng ký với cách thức mà Nhà nước ta hiện đang tiếp cận, điều chỉnh. Cách tiếp cận đó dẫn đến hệ quả là việc đăng ký được xác định giống như thủ tục hành chính mang tính chất
“xin - cho” giữa một bên là Nhà nước và một bên là các cá nhân, tổ chức trong xã hội, từ đó dễ tạo môi trường
“nuôi dưỡng” sự nhũng nhiễu, tiêu cực trong tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan có thẩm quyền đăng ký. Trong khi đó, nếu xuất phát từ góc độ là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và trách nhiệm quản lý xã hội, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực này thì Nhà nước có trách nhiệm trước hết phải thiết lập một môi trường pháp lý thực sự thông thoáng, thuận lợi để khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với hệ thống đăng ký. Điều này có nghĩa là việc tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định là trách nhiệm của Nhà nước đối với xã hội, cũng như đối với chính người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm nguyên tắc công khai, khách quan và minh bạch
Yếu tố công khai, khách quan và minh bạch là tiêu chí quan trọng hàng đầu trong việc đánh giá hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bất kỳ hệ thống đăng ký nào trên thế giới cũng phải triển khai các giải pháp cụ thể để hiện thực hóa được mục tiêu này. Tuy nhiên, định hướng quan trọng này hiện vẫn chưa được giải quyết triệt để ở Việt Nam, vì theo đánh giá của Ngân hàng thế giới thì
“việc đăng ký đất đai gặp phải các vấn đề: Nó dựa trên hệ thống giấy tờ thủ công và tiện ích của nó bị giảm thiểu bởi nhiều yếu tố, bao gồm khó khăn trong tìm tên của chủ sở hữu đã đăng ký, chất lượng thông tin công khai thấp, thủ tục quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện, đặc biệt là ở khu vực thành thị” [5]. Nguyên tắc công khai, khách quan và minh bạch đặt ra thách thức đối với các chủ thể có liên quan, trong đó Nhà nước bằng pháp luật phải bảo vệ và tổ chức thực thi triệt để mục tiêu này. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định
“mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác” (Điều 32). Quyền tài sản phải được hiểu là quyền con người, do vậy nếu nhìn từ góc độ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì đăng ký là một cách thức để họ có thể bảo vệ được tốt nhất quyền dân sự của mình. Điều này có nghĩa là Nhà nước phải tạo lập được một hệ thống đăng ký có đủ khả năng đáp ứng yêu cầu được
“bảo vệ” quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc công khai, khách quan và minh bạch. Về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng
“cái gì không quy định là mật thì người dân có quyền được biết. Như vậy mới là một xã hội mở, được lòng dân” và tham nhũng chỉ xảy ra lúc tranh tối tranh sáng, vì vậy
“một khi thông tin về đất đai được minh bạch thì mới hạn chế được tham nhũng trong lĩnh vực này”[6].
5. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải gắn với ứng dụng công nghệ thông tin và đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế
Hiện đại hoá hệ thống đăng ký là một trong những giải pháp quan trọng, có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả vận hành của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Những lợi ích mà hệ thống đăng ký sau khi được vi tính hoá, nối mạng mang lại đã và đang thúc đẩy nhiều quốc gia thực hiện mục tiêu này, ví dụ như: Tại Hà Lan, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện đăng ký trực tuyến, có thể kiểm tra hồ sơ sở hữu bất động sản được lưu trữ từ năm 1832
[7]. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần quan trọng vào quá trình hiện đại hoá hệ thống các cơ quan đăng ký và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức đăng ký, tra cứu thông tin. Quá trình hội nhập quốc tế đòi hỏi sự minh bạch trong hệ thống thông tin về tài sản nói chung, đặc biệt là thông tin về bất động sản. Để thực hiện được mục tiêu này đòi hỏi các quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tiệm cận với pháp luật về đăng ký bất động sản trên thế giới. Đồng thời, công tác tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này cũng cần phải học tập kinh nghiệm thực thi các quy định pháp luật của nhiều nước đang vận hành hiệu quả thiết chế này, trong đó đặc biệt là trách nhiệm phải thực hiện triệt để, toàn diện từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất./.
Hồ Quang Huy
[1] Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo và Chương trình phát triển của Liên hợp quốc (năm 2008),
Ấn phẩm Pháp luật cho mọi người (tập II).
[2] IFC - World Bank (2006),
Đăng ký bất động sản thuộc Ấn phẩm Môi trường kinh doanh
[3] IFC - World Bank (2006),
Đăng ký bất động sản thuộc Ấn phẩm Môi trường kinh doanh.
[4] Phạm Duy Nghĩa (2004),
Chuyên khảo Luật Kinh tế, NXB Đại học QG Hà Nội
[5] Ngân hàng thế giới (tháng 6/2014),
Báo cáo đánh giá khu vực tài chính Việt Nam, Hà Nội.
[6] Hoàng Vân (ngày 13/12/2014),
Thích làm cán bộ nhà đất vì đặc quyền thông tin, Mục Thời sự, Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh điện tử.
[7] IFC - World Bank (2006),
Đăng ký bất động sản thuộc Ấn phẩm Môi trường kinh doanh.