Đi tìm giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký quyền SD đất, tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam

01/12/2016
Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký là vấn đề then chốt mà hệ thống đăng ký bất động sản ở mỗi quốc gia phải giải quyết thấu đáo, triệt để. Tuy nhiên, do chưa nhận được sự đồng thuận, thống nhất giữa các nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách nên các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta khi điều chỉnh vấn đề này vẫn còn mang tính chất “nửa vời”.
1. Qua nghiên cứu sơ bộ cho thấy, khoa học pháp lý và pháp luật thực định của các quốc gia có hệ thống đăng ký bất động sản lâu đời, mang tính điển hình trên thế giới đã ghi nhận sự tồn tại của 02 trường phái, cụ thể là:
(i) Trường phái thứ nhất, việc đăng ký có giá trị pháp lý làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (đại diện cho trường phái này là Nhật Bản và Hàn Quốc). Theo đó, việc chuyển quyền đối với bất động sản tại Nhật Bản và Hàn Quốc phát sinh từ thời điểm hợp đồng, giao dịch được các bên giao kết, còn việc đăng ký quyền chỉ có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Chính vì vậy, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6) hoặc Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng quy định: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (khoản 1 Điều 5). Điều này có nghĩa ngay khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền của bên nhận chuyển quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu không đăng ký thì người thứ ba xem như không biết và không buộc phải biết về các quyền liên quan đến bất động sản đã được 02 bên thỏa thuận trong hợp đồng.  
(ii) Trường phái thứ hai, việc đăng ký không chỉ có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà còn là điều kiện để phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (tiêu biểu cho trường phái này là Cộng hòa liên bang Nga, Cộng hòa liên bang Đức). Ví dụ như: Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản (dưới đây gọi là đăng ký Nhà nước các quyền) là sự kiện pháp lý được công nhận và chứng thực bởi nhà nước sự phát sinh, hạn chế, dịch chuyển hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký. Quyền đăng ký đối với bất động sản chỉ có thể bị tranh chấp theo thủ tục thông qua Tòa án” (khoản 1 Điều 2) và “Các quyền đối với bất động sản mà giấy tờ xác lập quyền đối với bất động sản đó được hoàn thành sau khi Luật này có hiệu lực cũng phải bắt buộc đăng ký Nhà nước” (khoản 2 Điều 4). Với trường phái thứ hai thì thông tin được ghi trong Sổ đăng ký bất động sản có hiệu lực công tín, về nguyên tắc người thứ ba không thể phủ nhận khi thiết lập giao dịch. Ngoài ra, các quy định của pháp luật các nước thuộc trường phái thứ hai đã tách bạch rõ ràng hiệu lực của đăng ký quyền về bất động sản với hiệu lực của hợp đồng liên quan đến bất động sản. Điều này có nghĩa, quyền sở hữu và các vật quyền khác liên quan đến bất động sản chỉ phát sinh hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng thỏa thuận hợp pháp vẫn có giá trị ràng buộc đối với 02 bên chủ thể kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết. Ngoài ra, cơ chế để bảo đảm các quyền liên quan đến bất động sản được đăng ký theo đúng quy định cũng được thiết lập, ví dụ như: Theo quy định của pháp luật Cộng hòa liên bang Đức[1] và Cộng hòa Pháp[2] thì công chứng viên sau khi công chứng hợp đồng về bất động sản sẽ trực tiếp thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, thủ tục đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản, sau đó mới trả kết quả (hợp đồng) cho tổ chức, cá nhân.  
2. Hiện nay, Việt Nam thuộc trường phái nào trong 02 trường phái nêu trên? Với các quy định hiện hành, chúng tôi nhận thấy điều đáng tiếc là Việt Nam không thuộc 02 trường phái nêu trên. Để minh chứng cho nhận định này, chúng tôi xin phân tích khía cạnh pháp lý sau đây: Theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khaighi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền là Có Giấy chứng nhận (điểm a khoản 1 Điều 188) và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (khoản 3 Điều 188). Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì chủ sở hữu được đòi lại bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự năm 2005 cho thấy, mặc dù quyền sử dụng đất đã được thực hiện các thủ tục đăng ký, sang tên và được ghi nhận việc chuyển quyền trong Sổ địa chính, nhưng nếu không thuộc trường hợp (i) nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc (ii) giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản thì người có tên trong Sổ địa chính cũng không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp với chủ sở hữu đích thực của bất động sản đó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc người thứ ba đã tin tưởng vào thông tin có trong Sổ địa chính để xác lập giao dịch sẽ không được bảo vệ với tư cách là người ngay tình, nếu không thuộc 02 trường hợp quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005. Cách xử lý nêu trên của pháp luật thực định cho thấy, Việt Nam không đủ các yếu tố cần thiết để có thể xếp vào một trong 02 trường phái mang tính điển hình trên thế giới.
Bên cạnh đó, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã không tách bạch hiệu lực chuyển quyền với hiệu lực của hợp đồng, giao dịch[3], do vậy trên thực tế vẫn tiềm ẩn nguy cơ bất ổn đối với chính các hợp đồng đã được ký kết thiện chí, trung thực. Dường như pháp luật Việt Nam thời gian qua mới chỉ tập trung điều chỉnh hành vi đăng ký ở góc độ quản lý hành chính nhà nước (nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp là phải đăng ký), mà chưa thể hiện rõ ràng, đầy đủ trong chính các quy phạm pháp luật về nguồn gốc của hành vi đăng ký ở góc độ là quyền dân sự và mục tiêu mà các chủ thể pháp luật hướng đến khi đăng ký chính là nhằm hiện thực hóa cách thức hữu hiệu nhất để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất công khai bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình về tài sản đối với người thứ ba (bao gồm cả Nhà nước).
3. Sự lựa chọn nào dành cho Việt Nam khi quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quá trình thực hiện cải cách pháp luật về đăng ký tài sản? Câu hỏi này cần được đặt trong mối quan hệ với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), cụ thể như sau: Khác với quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đã trích dẫn ở trên), Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu” (khoản 2 Điều 133). Quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 - nền tảng của pháp luật nội dung về đăng ký tài sản đã khẳng định kết quả đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một chứng cứ “không thể đảo ngược” (Tòa án không có quyền bác bỏ tính thiếu chính xác của thông tin có trong hệ thống đăng ký tài sản để làm căn cứ tuyên giao dịch vô hiệu). Điều này có nghĩa dù nội dung đăng ký không chính xác, nhưng nếu một chủ thể không biết về việc đó và hoàn toàn “tin tưởng” vào thông tin có trong hệ thống đăng ký tài sản để xác lập giao dịch thì giao dịch của chủ thể đó được pháp luật công nhận, bảo vệ. Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật, trước quy định “quá dứt khoát” của Bộ luật Dân sự năm 2015, chúng tôi cho rằng trường phái thứ 2 có tính khả dụng nhất khi thực hiện cải cách pháp luật về đăng ký tài sản, nghĩa là việc đăng ký không chỉ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà còn là điều kiện làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản. Vấn đề này dĩ nhiên sẽ phải tiếp tục được nghiên cứu, đánh giá toàn diện trong quá trình xây dựng chính sách để từ đó có thể chọn lọc, tham khảo tối đa “hạt nhân hợp lý”, nhưng điều dễ nhận thấy là khuynh hướng “không thể đảo ngược” mà Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thực sự sẽ tạo ra thách thức lớn đối với hệ thống đăng ký tài sản của Việt Nam, nhất là trong bối cảnh hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - trung tâm của hệ thống đăng ký tài sản đã và đang tồn tại quá nhiều “khiếm khuyết” cần khắc phục trên thực tế./.
 
Hồ Quang Huy     
 
 
[1]Bộ Tư pháp (tháng 10/2014): Báo cáo kết quả khảo sát, học tập kinh nghiệm về xây dựng Luật Đăng ký tài sản tại Cộng hòa Liên bang Đức.
[2]Nguyễn Văn Xương (1971), Lược dịch và chú giải Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925, Nhà in Sen vàng, Sài Gòn.
[3] Ví dụ: Nếu như hợp đồng về quyền sử dụng đất không đăng ký thì sẽ chưa phát sinh hiệu lực của hợp đồng ngay cả đối với các bên chủ thế tham gia ký kết hợp đồng.